19 8월 2026 13 min read 소송·분쟁

태양광발전소 분양사기② : 계약 전 확인해야 할 것들 | 법률사무소 솔라리스

태양광발전소 분양은 소액으로 발전사업에 참여할 수 있는 방법이지만, 분양사기 피해가 끊이지 않는 영역이기도 합니다. 발전소가 완공되기 전에 계약금과 중도금을 먼저 지급하는 구조이기 때문에 실체가 없는 토지와 인허가를 이용한 분양 사기의 타겟이 되기 싶기 때문입니다.

태양광발전소 분양 사기 수법은 정형화되어 있습니다. 2025년과 2026년에 선고된 태양광발전소 분양사기 판결들을 보면, 서로 다른 사업자가 다른 지역에서 벌인 사건인데도 수법이 닮아 있습니다. 허가가 나지 않는 토지를 허가가 임박한 것처럼 포장하고, 확정 수익을 보장하며, 보증보험을 약속하고, 받은 계약금은 앞선 계약의 구멍을 메우는 데 씁니다.

🔗[태양광발전소 분양사기① : 최신 판례로 본 법원의 판단 기준]
*태양광 발전소 분양 사기에 대한 최신 사례를 확인하고 싶으시다면 위 글을 참고해주시기 바랍니다.

수법이 정형화되어 있다는 것은 예방책도 정형화할 수 있다는 뜻입니다. 법률사무소 솔라리스 재생에너지팀은 태양광발전소 분양계약을 체결하기 전에 수분양자가 직접 확인할 수 있는 사항을 분석하여 분양 사기를 예방할 수 있는 방법을 정리하였습니다.

태양광 분양사기 피해가 생기는 구조

분양형 태양광 사업은 사업자가 부지를 확보하고 인허가를 받아 발전소를 지은 뒤, 발전소 단위 또는 지분 단위로 소유권을 수분양자에게 이전하는 구조입니다. 문제는 대금 지급 시점입니다. 위 판결들의 피해자들은 모두 발전소가 존재하기 전에, 심지어 인허가가 나기도 전에 계약금과 중도금을 지급하였습니다.

완공 전 선지급 구조에서는 사업자가 대금을 약정 목적에 쓰는지 통제할 방법이 없습니다. 사업자의 재정이 부실하면 내 계약금이 다른 수분양자의 환불금으로 쓰이는 이른바 돌려막기가 시작됩니다.

이러한 사기 방식의 예방은 사업의 실체인 토지, 인허가, 계통을 서류로 확인하는 데서 출발하고, 대금이 공정에 연동되어 지급되도록 계약 구조를 짜는 것으로 완성됩니다.

태양광 분양 사업부지의 등기와 지목 확인

태양광 발전소 분양 사기를 예방할 수 있는 가장 기초적이면서도 중요한 방식은 등기부등본을 통해 토지의 권리 관계를 파악하는 것과 해당 토지 지번에 대한 규제 상황을 토지이용계획확인원을 통해 파악하는 것입니다.

등기사항전부증명서는 인터넷등기소에서 지번만 알면 발급받을 수 있습니다. 소유자가 분양사업자 또는 시행 법인과 일치하는지, 근저당권과 가압류 등 권리제한이 얼마나 설정되어 있는지, 신탁등기가 되어 있다면 신탁원부상 처분 권한이 누구에게 있는지를 살핍니다. 계약 상대방과 등기명의인이 다른데 그 관계를 서류로 소명하지 못한다면 계약을 멈춰야 합니다.

토지이용계획확인원은 토지이음에서 무료로 열람할 수 있습니다. 용도지역과 지목, 각종 규제가 표시되므로 농지인지, 임야인지, 보전산지인지를 확인할 수 있습니다. 농지라면 농지전용허가(농지법 제34조), 산지라면 산지전용허가(산지관리법 제14조)가 별도로 필요하고, 보전산지나 경사도가 높은 임야는 허가 자체가 어려운 경우가 많습니다. 여기에 상당수 지자체는 개발행위허가 조례로 도로와 주거지로부터의 이격거리 기준을 두고 있어 지목상 가능해 보여도 조례 때문에 불허되는 사례가 나옵니다. 해당 시군 조례의 이격거리 기준은 지자체 허가부서에 전화 한 통으로 확인할 수 있습니다.

발전사업허가와 개발행위허가의 확인 절차

최근 발생한 분양 사기 사건들의 공통된 기망은 인허가의 진행 상황을 부풀리는 것이었습니다. "이미 개발행위허가가 난 상태다", "지자체 허가를 다 받아서 6개월 뒤 완공이다", "아는 공무원이 있어 보통 1년에서 2년 걸리는 인허가를 3개월 만에 받을 수 있다"는 식으로 피해자들을 속여 막대한 금원을 편취하였습니다.

발전사업허가는 전기사업의 출발점입니다. 전기사업을 하려는 자는 전기사업법 제7조 제1항에 따라 허가권자의 허가를 받아야 하며, 발전설비 용량 3,000kW 이하의 발전사업은 시·도지사가 허가권자입니다(전기사업법 시행령 제62조 제1항).

분양 물건 대부분을 차지하는 100kW급 소형 발전소라면 관할 시·도의 허가증이 존재해야 합니다. 사업자에게 발전사업허가증을 요구하고, 허가증에 기재된 발전소 위치와 용량, 사업자 명의가 분양 대상과 일치하는지 대조하십시오.

발전사업허가가 있어도 공사는 별개입니다. 부지를 개발하려면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따른 개발행위허가가 필요하고, 농지와 산지는 앞서 본 전용허가가 추가됩니다. 발전사업허가는 받았다는 말만 믿고 계약하였다가 개발행위허가 단계에서 좌초되는 것이 가장 흔한 실패 경로입니다. 인허가 진행 상황은 해당 지자체 허가부서에 민원으로 문의하거나 정보공개청구로 확인할 수 있습니다.

한전 계통연계도 확인 대상입니다. 계통연계란 생산한 전기를 한국전력의 전력망에 접속하는 절차인데, 접속 신청이 되어 있는지, 접속 용량에 여유가 있는 지역인지에 따라 완공 후에도 전기를 팔지 못하는 기간이 생길 수 있습니다. 한전 접속 신청 여부와 진행 단계를 서류로 요구하십시오.

계약 전 확인 사항을 항목별로 정리하면 다음과 같습니다.

토지 등기(소유자, 근저당·가압류, 신탁 여부): 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서 발급
지목과 용도지역(농지·산지 여부, 개발 규제): 토지이음에서 토지이용계획확인원 열람
이격거리 기준 충족 여부: 해당 시군 개발행위허가 조례 확인, 허가부서 문의
발전사업허가(허가증 존재, 위치·용량·명의 일치): 허가증 원본 확인, 시·도 담당부서에 조회
개발행위허가와 전용허가 진행 단계: 지자체 민원 문의, 정보공개청구
계통연계(한전 접속 신청 여부와 진행 단계): 접속 신청 서류 요구, 한전 확인

이 중 어느 하나라도 사업자가 서류 제시를 거부하거나 곧 된다는 말로만 대응한다면, 그 자체가 판례에 나타난 전형적 위험 신호입니다.

태양광 분양사기의 단골 수법, 확정 수익 보장

최근 일어난 태양광 분양 사기 사건 모두에서 가해자들은 공통적으로 "매월 250만 원의 수익을 30년간 얻을 수 있다", "월 200만 원 이상의 안전한 수익을 보장한다"는 약속을 피해자들에게 하였습니다. 태양광 발전수익은 전력도매가격(SMP)과 신재생에너지 공급인증서(REC) 가격, 일사량에 따라 변동합니다. 누구도 장기간의 확정 금액을 보장할 수 없습니다.

확정 수익과 원금 보장을 앞세운 권유는 수익 구조를 묻는 순간 답이 궁색해지는 경우가 대부분이고, 사안에 따라서는 유사수신행위의 규제에 관한 법률 위반이 함께 문제되기도 합니다. 수익 시뮬레이션을 제시받았다면 적용된 SMP와 REC 단가, 발전시간 가정치가 현실적인지 따져 보아야 하고, 이 검증이 어렵다면 그 자체로 전문가 검토가 필요합니다.

계약이행보증보험 증권과 계약서 조항 점검

태양광 분양 사기 사건에서 나타나는 또 다른 공통점은 사업주들이 계약이행보증증권 등을 제공하겠다는 식으로 피해자들을 안심시켰다는 점입니다.

계약이행보증보험은 사업자가 계약을 이행하지 못할 때 보증기관이 수분양자에게 보험금을 지급하는 장치로, 실제로 발행되면 상당한 안전판이 됩니다. 발행해 주겠다는 약속과 발행된 증권은 전혀 다릅니다. 증권 발행을 대금 지급의 선행조건으로 계약서에 명시하고, 증권을 받으면 발행 기관에 진위를 조회하는 것까지가 확인 절차입니다. 보증기관은 사업자의 신용을 심사하여 증권을 발행하므로, 증권 발행이 계속 미루어진다는 것은 사업자의 신용에 문제가 있다는 신호로 읽는 것이 타당합니다.

계약서에서는 그 밖에 대금 지급 일정이 공정률이나 인허가 단계에 연동되어 있는지, 인허가 불허 시 계약금 반환 조항이 있는지, 소유권 이전 시점과 방법이 특정되어 있는지, 지체상금 조항이 있는지를 점검해야 합니다. 계약금 전액을 계약 당일 지급하고 나머지도 착공 전에 지급하는 구조는 피해자들이 공통적으로 걸려든 구조입니다.

실제로 태양광 분양 관련 계약서를 살펴보면 대금 지급 조항은 매우 상세하게 기재되어 있으나 인허가 등 사업이 더 이상 진행되지 못하였을 경우의 대금 반환 조항은 아예 없거나 매우 불리하게 작성된 경우가 많습니다. 따라서 계약서 작성 시 이러한 점들을 매우 유의있게 점검해야 합니다.

태양광 분양사업자의 신용과 이력 확인

마지막은 상대방 자체의 검증입니다. 최근 일어난 태양광 분양 사기 사건에서의 사업자는 다섯 개 안팎의 법인을 바꿔 가며 계약하였고, 계약 당시 이미 세무조사와 횡령 수사, 임금 체불 상태였습니다.

법인등기사항증명서로 법인의 설립 시기, 대표자 변경 이력, 본점 이전 이력을 확인하고, 대법원 나의사건검색과 판결문 검색 서비스 등으로 사업자와 법인을 상대로 한 소송이 있는지 살펴보십시오.

국세와 지방세 납세증명서, 4대보험 완납증명서는 사업자에게 직접 요구할 수 있는 자료입니다. 설립된 지 얼마 되지 않은 법인이 여러 지역에서 동시에 분양을 진행하면서 서류 요구에는 응하지 않는다면, 계약을 서두를 이유가 없습니다. 한국에너지공단이 운영하는 재생에너지 클라우드플랫폼에도 태양광 소비자 피해 유형과 상담 창구가 안내되어 있으므로 계약 전 단계에서 참고할 만합니다.

이상의 확인은 대부분 비용이 들지 않고 하루 이틀이면 끝납니다. 수억 원이 걸린 계약이라면, 체결 전에 등기와 인허가 서류를 놓고 법률 검토를 한 번 거치는 것이 분쟁이 시작된 뒤의 소송 비용보다 훨씬 저렴합니다.

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