태양광발전소 양수도 2편 : 법률실사와 매매계약서 조항

"가계약금은 이미 보냈습니다. 중개인이 발전량 자료와 허가증 사본은 다 확인했다고 하는데, 본계약 전에 따로 볼 것이 있을까요?"

태양광발전소 양수도 상담은 이 단계에서 시작하는 경우가 많습니다. 중개인이 확인했다는 서류는 매도인이 골라 내놓은 것이고, 허가가 나왔고 전기를 팔았다는 사실만 보여 줍니다. 그 허가가 지금도 유효한지, 허가 조건을 지켰는지, 매수인에게 넘어오는지는 서류를 따로 받아 현장과 대조해야 알 수 있습니다.

태양광발전소 양수도 실사에서 허가증 사본으로 확인할 수 없는 사항

태양광발전소 법률실사에서는 허가증이 있는지보다 허가 조건을 이행했는지, 사용전검사 뒤 설비를 바꾸면서 신고를 했는지, 부지를 쓸 수 있는 기간이 얼마나 남았는지를 확인합니다.

법률실사는 매수인이 계약 전에 대상 자산의 권리관계와 인허가 상태를 서류와 현장으로 확인하는 절차를 말합니다. 기업 인수 실사와 달리 재무제표보다 허가 조건을, 고용계약보다 임대차계약을 먼저 봅니다.

태양광발전소 개발행위허가 조건을 이행했는지

시장·군수는 개발행위허가를 하면서 기반시설 설치, 위해 방지, 경관, 조경 등에 관한 조치를 조건으로 붙일 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 "국토계획법") 제57조 제4항).

발전소 부지에는 진입로 포장이나 배수로 설치 같은 조건이 자주 붙습니다. 허가권자는 조건을 이행하지 않은 자에게 허가 취소, 공사 중지, 그 밖에 필요한 처분이나 조치를 명할 수 있습니다(국토계획법 제133조 제1항 제5호의3). 준공 후 몇 년이 지나 지자체가 조건 이행을 요구하면 그 비용은 현재 발전소를 운영하는 매수인이 부담하므로, 허가서의 조건 항목을 준공검사 서류(국토계획법 제62조)와 현장 사진에 하나씩 대조합니다.

태양광발전소 사용전검사 뒤 설비를 바꾸고 신고했는지

전기사업자는 시행규칙이 정하는 설비 변경공사를 하려면 공사를 시작하기 전에 허가권자에게 신고해야 하고, 사고나 재해로 설비가 파손되어 급히 공사한 경우에도 공사 후 지체 없이 신고해야 합니다(전기사업법 제61조 제3항, 제5항).

사용전검사(전기사업법 제63조)를 받은 뒤 모듈을 고출력 제품으로 바꾸거나 인버터를 추가하면서 신고하지 않은 발전소가 있습니다. 이런 발전소는 서류상 용량과 실제 용량이 달라 발전량 자료를 그대로 믿기 어렵고, 신고 누락에 따른 처분은 매수인이 받습니다. 실사에서는 사용전검사 서류에 적힌 모듈·인버터의 제조사, 모델, 수량을 현장 명판과 대조합니다.

태양광발전소 부지 임대차가 얼마나 남았는지

부지 임대차가 끝나는 날이 발전소의 실제 수명입니다. 20년 임대차 중 12년이 지난 부지라면 설계수명 25년짜리 모듈이 있어도 매수인이 확보하는 기간은 갱신 보장이 없는 8년이고, 매매가격도 그 8년을 기준으로 다시 계산해야 합니다. 임차권을 넘겨받으려면 임대인의 동의가 필요하므로(민법 제629조 제1항), 임대차계약서의 양도 제한 문구와 갱신 조건도 함께 봅니다. 지상권을 설정한 부지는 등기부로 존속기간과 지료를 확인합니다.

그 밖에 실사에서 확인할 항목은 아래 표와 같습니다.

표의 항목 가운데 제조사 보증은 확인 목록에서 자주 빠집니다. 모듈 제조사의 출력 보증에 최초 구매자에게만 적용한다는 조건이 붙어 있으면, 발전소를 산 매수인은 보증서를 가지고도 제조사에 청구하지 못합니다.

태양광발전소 매매계약서의 진술 및 보증 조항에 넣을 내용

태양광발전소 매매계약서의 진술 및 보증 조항에는 인허가의 유효성, 설비와 검사 내용의 일치, 발전량 자료의 정확성, 공개하지 않은 채무가 없다는 사실을 매도인이 보증한다는 내용을 넣어야 합니다. 진술 및 보증은 매도인이 계약 체결일과 거래 종결일 현재 대상 자산의 법률·사실 상태를 진술하고, 그 내용이 사실과 다르면 손해를 배상하기로 약정하는 조항을 말합니다. 발전소 거래에서는 다음 항목을 구체적으로 적습니다.

1. 발전사업허가와 개발행위허가가 유효하고, 허가에 붙은 조건을 모두 이행했다.
2. 설치한 설비가 사용전검사를 받은 내용과 같고, 그 뒤 변경한 설비는 신고를 마쳤다.
3. 매수인에게 제공한 발전량 자료가 한전 또는 전력거래소의 정산 실적과 같다.
4. 계약서 별지에 적은 것 외에 공사대금, 임료, 보수비용 등 발전소와 관련한 채무가 없다.

부동산 매매계약서에서 가져온 "매도인은 목적물에 하자가 없음을 보증한다" 한 줄로는 위 항목 가운데 어느 것도 다투기 어렵습니다. 대법원은 계약서 문언의 객관적 의미가 명확하면 문언대로 효력을 인정하고, 유효하게 성립한 계약상 책임을 신의칙으로 제한하는 것은 극히 예외적으로만 허용한다고 판단했습니다(2012다64253). 실사 보고서에만 남은 사실은 이 문언 해석의 대상이 되지 못하므로, 실사 결과는 계약서 조항으로 옮겨야 청구의 근거가 됩니다.

발전소 매매 계약의 잔금 지급 전 선행조건: 발전사업 양수 인가와 명의변경

발전소 자산을 양수하는 매수인은 허가권자의 양수 인가를 받아야 하므로(전기사업법 제10조 제1항 제1호), 인가와 계약 명의변경처럼 제3자가 결정하는 사항은 잔금 지급의 선행조건으로 정해야 합니다.

선행조건은 매수인의 잔금 지급 의무가 생기기 전에 갖추어야 하는 사정을 말합니다. 제3자가 동의를 거절하면 매수인은 대금을 치르고도 발전소를 운영할 수 없으므로, 선행조건을 갖추지 못하면 계약을 해제하고 지급한 돈을 돌려받는다는 조항도 함께 둡니다. 한전과 맺는 전력구매계약의 이용 조건은 한전 PPA 계약 조건과 태양광 쪼개기 규제에서 다뤘습니다.

선행조건만으로 막지 못하는 위험은 대금 지급 방식으로 나눕니다. 실무에서는 잔금의 10에서 20퍼센트를 유보하거나 에스크로 계좌에 두었다가, 공급인증서 발급 대상 설비의 확인 변경과 장기고정가격계약 승계가 끝난 날 지급하는 구조를 자주 씁니다. 발전량은 계약서에 기준값을 적고, 잔금 전 일정 기간의 정산 실적이 기준값에 미치지 못하면 가격을 조정하는 조항을 둡니다. 매도인이 낸 자료의 연간 발전량과 정산서 숫자가 다른 경우가 적지 않습니다.

잔금일부터 명의변경을 마치는 날까지 위험을 누가 부담하는지도 정해야 합니다. 이 기간에는 두세 달이 걸리는 경우가 많고, 그 사이 인버터가 고장 나거나 태풍으로 모듈이 파손되면 계약서에 정한 내용이 없는 한 복구 비용을 두고 다툼이 생깁니다. 이 기간의 보험 계약자와 피보험자, 발전 수익과 유지관리 비용의 귀속을 계약서에 함께 적습니다.

태양광발전소 법률 실사에서 이미 확인한 우발채무는 특별손해배상 조항으로

실사에서 이미 드러난 우발채무는 일반 진술 및 보증 조항에 맡기지 말고, 채무를 특정해 매도인이 금액 한도와 청구 기간의 제한 없이 책임진다는 특별손해배상 조항으로 따로 정해야 합니다. 일반 진술 및 보증 위반에 따른 손해배상에는 보통 매매대금의 10퍼센트 안팎의 한도와 1년 내외의 청구 기간이 붙습니다. 대법원은 계약서에 매수인이 위반 사실을 알았을 때 책임을 배제한다는 내용이 없으면, 매수인이 계약 당시 알았는지와 관계없이 손해를 배상하기로 합의한 것으로 보았습니다(2012다64253). 반대로 매도인이 협상에서 "매수인이 실사로 알게 된 사항은 진술 및 보증 위반으로 보지 않는다"는 조항을 넣으면, 알고 산 문제는 진술 및 보증으로 청구할 수 없습니다.

발전소를 소유한 법인의 지분을 인수한 매수인이 인수 후 1년 반쯤 지나 시공사로부터 미지급 공사대금 청구 소장을 받은 사례가 있습니다. 시공사와의 정산이 끝나지 않았다는 사정은 실사 때 이미 드러났지만 계약서에는 일반 진술 및 보증 조항만 있었고, 1년의 청구 기간은 지나 있었습니다. 매도인은 실사 자료에 정산 미완료 사실이 적혀 있었다며 보증 위반이 아니라고 다투었습니다. 특별손해배상 조항에는 채무의 상대방, 발생 원인, 예상 금액을 적고, 유보한 대금과 상계할 수 있다는 내용을 넣습니다. 시공사와의 정산 문제는 태양광발전소 공사 계약의 주요 리스크와 작성 시 유의점에서 다룬 지체상금·하자보수 조항과 함께 확인합니다.

태양광발전소 매도인의 사전 점검과 중개 표준 양식 계약서의 한계

발전소를 팔려는 매도인도 매물을 내놓기 전에 서류와 현장을 대조해야 진술 및 보증의 범위와 가격을 스스로 정할 수 있습니다. 진술 및 보증은 매도인이 하는 약속이므로, 자기 발전소의 문제를 모르는 매도인은 지킬 수 없는 약속을 합니다. 문제를 미리 알면 보증 범위에서 빼거나 가격에 반영해 협상을 끝낼 수 있지만, 매수인의 실사에서 드러나면 가격 인하와 일정 지연을 함께 감수해야 합니다.

고장 난 모듈을 다른 제조사 제품으로 교체하면서 변경 신고를 하지 않고 그 사실을 잊고 있던 매도인이 있었습니다. 매수인 측 실사에서 현장 모듈과 사용전검사 서류의 제조사가 다르다는 점이 드러났고, 매수인은 신고 보완이 끝날 때까지 잔금을 미루었습니다. 보완 기간 동안 매수인은 다른 문제를 더 찾아내 가격을 깎았습니다. 파손 설비를 급히 교체한 경우에도 공사 후 지체 없이 신고해야 하므로(전기사업법 제61조 제5항), 매도인이 매물을 내놓기 전에 한 번만 대조했다면 신고를 미리 마칠 수 있었습니다.

중개인이 가져오는 "태양광 발전소 매매계약서" 양식은 부동산 매매계약서의 목적물 표시만 발전소로 바꾼 경우가 많습니다. 이런 양식에는 매도인의 인허가 명의변경 협력의무, 발전량 기준 정산 조항, 장기고정가격계약 승계 조항이 없습니다. 이 양식으로 계약하고 문제가 생기면 민법의 하자담보책임(민법 제580조)으로 돌아가야 하는데, 허가 조건 미이행이나 신고 누락이 그 하자에 해당하는지부터 다투어야 하고, 매수인은 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 합니다(민법 제582조). 중개인과 맺는 수수료 약정의 효력은 태양광발전소 양도 용역과 무등록 중개행위의 한계에서 다뤘습니다.

잔금을 치르고 명의를 넘겨받은 뒤 이전 사업자 시절의 민원이 다시 제기되거나, 양도 전 공급인증서 정산을 두고 다투거나, 시공사가 계약 상대방이 아니라며 하자보수를 거절하는 문제는 3편에서 다룹니다.

FAQ

발전소를 가진 법인의 지분을 사면 양수 인가를 받지 않아도 되나요?

발전설비 규모가 2만 킬로와트 미만이면 인가를 받지 않아도 됩니다. 전기사업법은 발전사업자의 경영권을 지배하려고 주식을 취득하는 경우에도 인가를 받게 하지만, 2만 킬로와트 미만 발전사업자는 그 대상에서 뺐습니다(전기사업법 제10조 제1항 제3호). 다만 대출약정이나 부지 임대차계약에 지배주주가 바뀌면 상대방 동의를 받도록 한 조항이 있는지는 따로 확인해야 합니다.

아직 사업을 개시하지 않은 태양광발전소도 양수할 수 있나요?

원칙적으로 양수 인가를 받기 어렵습니다. 허가권자는 태양광 발전사업의 양수를 인가할 때 준비기간 안에 사업을 개시했는지를 심사하고, 대통령령으로 정한 정당한 사유가 있는 경우에만 예외를 둡니다(전기사업법 제10조 제2항 제3호). 준공 전 발전소를 사려면 예외 사유에 해당하는지부터 확인하고, 해당하지 않으면 사업 개시 후 양수하는 일정으로 계약을 짜야 합니다.

중개인이 준 발전량 자료로 매매가격을 정해도 되나요?

그 자료만으로 가격을 정해서는 안 됩니다. 매도인 측 자료는 모니터링 프로그램 값이나 특정 기간만 뽑은 수치인 경우가 있으므로, 한전 또는 전력거래소의 정산 내역과 공급인증서 발급 내역으로 최근 몇 년의 실적을 대조합니다. 대조한 값을 계약서에 기준 발전량으로 적고, 미달 시 가격을 조정하는 조항을 두면 자료와 실적의 차이를 매도인에게 돌릴 수 있습니다.

본 내용은 특정 사안에 대한 법률적 자문이 아니며, 참고용으로만 활용하시기 바랍니다. 구체적인 법률 자문이 필요하신 경우, 법률사무소 솔라리스 재생에너지팀으로 문의해 주시기 바랍니다.

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